주택도, 상가도 아니어서” 임대차보호법 대상에서 제외된 복지시설…

법의 맹점’ 탓에 확정일자 받았음에도 건물 경매로 거리 내쫒길 위기  

서울시내 지역아동센터 72곳 조사 결과 80% 이상 유사 위험에 노출 

확정일자로는 안 되고 반드시 전세권 등기 마쳐야 보호 받을 수 있어”  

서울사회복지공익법센터, 사회복지시설 대상 예방교육 및 제도개선 추진

최근 강북구의 한 지역아동센터(공부방)가 입주한 건물이 경매에 넘겨지면서 거리로 내쫒길 위기에 처했다. A씨(여, 48)는 5년 전 전세 보증금 5500만원을 주고 상가 건물에 지역아동센터를 열었다. 물론 법의 보호를 받기 위해 확정일자를 챙겨서 받았다. 그렇게 지역아동센터를 운영하던 중 상가 건물이 임의경매에 넘겨졌는데, A씨는 청천벽력 같은 소리를 들었다. 지역아동센터는 돌봄·교육·식사제공 등을 통해 취약계층 아동의 성장을 돕는 사회복지시설로, ‘상가건물임대차보호법’ 상의 상가에 해당하지 않아 확정일자를 받았더라도 법의 보호를 받지 못한다는 소식이었다. 현재 A씨는 보증금을 돌려받지 못할 뿐 아니라 센터를 이용하는 아이들에게까지 피해가 갈까봐 전전긍긍하고 있다.  

공익법센터, 전국지역아동센터협의회 서울지부와 함께 피해예방 활동

상가건물임대차보호법은 영세 상인들을 보호하기 위해 2001년 제정되었다. 과거 영세 상인들은 건물주의 거부로 전세권 등기 없이 건물에 입주한 후 건물주가 건물을 담보로 대출을 받을 경우 경매 시 후순위로 밀려 보증금을 회수하지 못하는 피해를 많이 겪었다. 이런 영세 임차인을 보호하고자 일정금액 이하의 상가건물 임대차를 법적으로 보호해주도록 제정한 법률이 상가건물임대차보호법이다. 이와 비슷한 법률로 서민의 주거생활 안정을 위한 주택임대차보호법이 있다. 두 법률 모두 전세권 등기가 없더라도, 임차인이 단독으로 확정일자만 받으면 전세권 등기와 유사하게 임대차보증금에 대해 우선 보호를 받을 수 있도록 하고 있다. 

문제는 사회복지시설 등 비영리단체는 상가도, 주택도 아니라는 이유로 상가임대차보호법과 주택임대차보호법의 적용대상에서 제외된다는 점이다. 따라서 사회복지시설 등 비영리단체는 확정일자만 믿어서는 안 되고 별도로 전세권 등기를 해야만 경매 시 임대차보증금을 보호받을 수 있다. 

서울사회복지공익법센터(이하 ‘공익법센터’)는 최근 서울 강북구에 있는 지역아동센터로부터 피해 상담을 접수하였으나 이미 경매가 개시된 상황에서 사후적인 피해 구제는 사실상 어려운 형편이라고 밝혔다.

이에 공익법센터는 전국지역아동센터협의회 서울지부의 협조를 받아 서울시내 지역아동센터의 임대차계약 상황에 대한 조사에 즉시 착수하는 한편, 같은 피해사례가 더 이상 발생하지 않도록 예방교육과 법률 지원에 적극 나서기로 했다.

공익법센터가 서울시내 지역아동센터의 임대차 현황을 살펴본 결과 전체 421개소 가운데 252개의 지역아동센터가 상가 건물 내에 사무실을 임차하고 있었다(나머지는 자가 및 교회 건물 등에 위치). 

이중 긴급 전월세 상황조사에 응한 72개소의 임대차계약서 및 등기부등본을 분석한 결과 전세권설정등기를 한 곳은 11곳에 불과했으며, 그나마 11곳 모두 전세자금지원사업을 통해 보증금 지원을 받은 곳이었다. 

결국 조사 대상 지역아동센터의 82%(59곳, 무상임대를 한 2곳 제외)가 건물주가 건물을 담보로 대출을 받는다면 경매 시 후순위가 되어 보증금을 회수하지 못할 유사한 위험에 처해 있었다. 

이런 위험 때문에 많은 지역아동센터가 보증금 액수를 줄이는 대신 100만원이 훨씬 넘는 월세를 내면서 운영 중이었다. 재정이 열악한 사회복지시설이 제도 미비로 인해 위험을 떠안고 있는 셈이다. 

백주원 공익법센터 변호사는 “지역아동센터 뿐 아니라 노인복지시설, 장애인자립생활센터 등 많은 사회복지시설이 사업자등록을 할 수 없다는 이유로 법의 보호를 받지 못하고 있다”면서 “사회복지시설 등 비영리시설도 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있도록 법률 개정 등의 제도 개선이 필요하다”고 말했다. 

공익법센터는 사회복지시설의 피해가 더 이상 발생하지 않도록 각 지역아동센터 시설장 및 종사자들을 대상으로 임대차계약 시 유의점 등에 대한 예방교육을 실시하고, 구체적으로 피해 우려가 있는 시설들에 대하여 가능한 법률 지원을 제공할 예정이다.