소액 임차인 보호를 우선하는 환산보증금제는 법적 사각지대 조장, 단계적 폐지해야
불합리한 권리금 관행 법적규제 강화해야...권리금의 의무신고제·양도차익 과세 필요
소액의 임차인 보호에 국한된 환산보증금 제도를 단계적으로 폐지하고 권리금 양도차익을 과세해야 한다는 연구결과가 나왔다.
경기연구원은 상가건물 임대차 보호법의 제·개정 과정을 살펴보고, 환산보증금제도 폐지와 권리금 의무신고제 도입을 제안한 ‘상가임대차 보호의 쟁점과 대안’ 보고서를 5일 발표했다.
외환위기 이후 상가임대료·권리금 상승에 따른 피해 사례가 속출하면서 상가임대차 갈등 해소를 위한 법제화의 필요성이 제기되었다.
2001년 제정된 ‘상가건물 임대차 보호법’은 5년간의 계약갱신청구권을 보장하고 재계약 시 임대료 인상을 12%로 제한해 계약기간 보장에 초점을 두었다.
보고서는 상가임대차 갈등이 임대료가 높은 상권을 중심으로 주로 발생함에도 해당 법령이 소액 임차인 보호만을 목적으로 하고 있어 한계가 있다고 지적했다. 소액 임차인 보호가 우선인 ‘환산보증금 제도’ 도입으로 실제 피해를 당한 임차인들이 법의 보호를 받을 수 없었다는 분석이다.
환산보증금이란 보증금과 월세의 보증금 환산액(월세×100)으로 예를 들어 보증금 500만 원, 월세 60만 원의 상가인 경우 환산보증금은 6,500만 원이다. 상가건물 임대차보호법에서는 지역별 환산보증금을 기준으로 세입자 보호범위를 구분하고 있다.
상가건물 임대차 보호법은 제정이후 2013년, 2015년 두 차례의 개정을 통해 계약갱신청구권을 모든 임차인들에게 확대 적용하는 등 임대차 보호법 적용 범위와 대상을 개선해왔다.
그러나 현재까지도 환산보증금 제도가 부분적으로 유지되고 있으며 재개발재건축과 같은 사유가 인정될 경우 임차인의 권리금 회수가 어려운 실정이다.
김도균 경기연구원 연구위원은 상가임대차 갈등을 해소하기 위해서는 모든 임차인을 보호할 수 있도록 환산보증금 제도를 단계적으로 폐지하고, 주요 상권의 임대료 인상을 규제해야 한다고 주장했다. 또 임대료 인상 상한율과 계약갱신청구권 보장기간도 재조정해야 한다고 덧붙였다.
아울러 불합리한 권리금 관행을 개선하기 위해 권리금 의무신고제를 도입하고 권리금 양도 차익에 대해 과세해야 한다고 강조했다. 우리나라는 상가 위치와 같은 장소적 이익대가로 지불하는 바닥권리금 비중이 커서 권리금 거품이 발생하기 때문에 이를 규제하기 위한 권리금 과세가 불가피하다는 주장이다.
김 연구위원은 “경기도는 서울 다음으로 상가임대료와 권리금이 높은 지역으로 중·장년층의 생계형 자영업 진출도 활발하여 상가임대차 갈등이 점차 증가할 것이다”며 “경기도 차원의 상가임대차 분쟁조정위원회를 설치하는 한편, 건물주와 임차인간의 자발적인 상생협약을 유도해야 한다”고 말했다.
